萬眾矚目的房地產(chǎn)稅終于來了。

近期，“2019年全國人大將落實制定房地產(chǎn)稅法”的消息傳出，港股內(nèi)房股聞聲大跌，恒生中國內(nèi)地地產(chǎn)指數(shù)跌5.17%。市場恐慌心理可見一斑。

根據(jù)2020年要完成稅收法定原則的任務(wù)，房地產(chǎn)稅立法可能明年前就會完成，幾年之內(nèi)將有可能推出實施。

有人視之為洪水猛獸，也有人說沒什么大不了。房地產(chǎn)稅即將落地，中國人視為個人資產(chǎn)儲備中最重要的房地產(chǎn)未來的走向如何?人們還能依靠房產(chǎn)來投資、儲蓄和養(yǎng)老嗎?

房地產(chǎn)稅如何影響房價

當(dāng)“2019年落實房地產(chǎn)稅法”的消息傳出時，融創(chuàng)、碧桂園等典型的激進型房企股價驟然下跌。股價對于利空消息的反應(yīng)最為劇烈。

有些人對此的解讀是：房地產(chǎn)稅將最大限度地降房價。此舉對于普通老百姓，尤其是無房者來說是個利好消息，因為降價意味著他們買得起房子的可能性又變大了一點點。

但恐怕事情沒有這么簡單。

我從未見過世界上有哪個國家的人會因為多了一種稅收而感到歡呼雀躍的。稅收，無論在何種情況下，都意味著一種合法的掠奪。在執(zhí)法者掠奪了這些以稅收為形式的財富之后，他們會將財富按需分配給窮人和有需要的人嗎?

關(guān)于這個問題，經(jīng)濟學(xué)給出的答案是：誰也不知道答案是怎么樣。

因為再分配的結(jié)果不僅取決于征稅，更是取決于經(jīng)濟和法律體制以及執(zhí)法者的意愿。誰能保證執(zhí)法者肯定是善良的?這當(dāng)中有太多不確定的人為因素了，難怪著名的經(jīng)濟學(xué)家羅斯巴德將稅收稱之為一種“有組織的犯罪”。

不過，具體到房地產(chǎn)稅這個問題上，中國未來征收的房地產(chǎn)稅還真有可能降房價。但并不是所有的房地產(chǎn)都會受其影響價格下跌。

由于憑空多了一筆房產(chǎn)稅，因此房地產(chǎn)持有的成本也會增高。業(yè)主作為稅收的承擔(dān)者當(dāng)然會尋求方法轉(zhuǎn)嫁這筆稅收。那也就意味著，稅收的成本會增加到業(yè)主日后賣房時的房價里邊。這究竟是意味著房價上升還是下跌呢?

這其實意味著房價的進一步“兩極分化”。

假如人們預(yù)期一個地方未來10年房價的增幅為20%，那么即使房地產(chǎn)稅讓持有成本增加了5%，人們也愿意持有此地的房產(chǎn)。因為即使扣除了5%的額外持有成本，買房子仍然有利可圖。

但如果人們對于某地房市的未來增幅的預(yù)期低于5%，那么這類房子可能就沒有人愿意持有了。扣除了5%的成本之后，不僅不掙錢，還可能要虧錢，這些房子將面臨即使降價也沒有人愿意接盤的局面。

這或許會引發(fā)樓市格局新一輪的震蕩重組。由于資金將從盈利預(yù)期很低的三四線樓市撤出，中國內(nèi)地又缺乏更為穩(wěn)妥的長期投資渠道，那么這些資金勢必還是得進入一二線城市的樓市。

因此，最后很可能出現(xiàn)核心城市越征稅房價越高，小城市越征稅房價越低的情況。

房地產(chǎn)稅最后的實際效果很可能是：用“看上去很美”的一個名目，實現(xiàn)了地產(chǎn)的進一步兩極分化。由于房地產(chǎn)是中國重要的金融指標(biāo)，這也意味著核心城市與中小城市的資金總量會發(fā)生進一步的分化。

不要讓業(yè)主跑了!

隨著房地產(chǎn)稅的到來，中國的地產(chǎn)行業(yè)顯然已進入了“拐點”。在這個“拐點”之前和之后買房，會面臨非常不同的市場環(huán)境。

在過去，沒有人會覺得買房是不掙錢的。但在未來，這個感覺可能會逐漸變得普遍。我們不能孤立地看房地產(chǎn)稅這個事情，而是要把它和各種限購、限賣的捆綁式政策以及個人財產(chǎn)透明化的趨勢結(jié)合在一起看。

限購和限賣，旨在最大限度延長房產(chǎn)的交易周期;房地產(chǎn)稅的出臺，旨在最大限度提高持有成本;而財產(chǎn)聯(lián)網(wǎng)的機制，最大限度杜絕了過去的瞞報、漏報財產(chǎn)的現(xiàn)象。

總之，每個人的財富都在裸奔。而強制把交易周期延長，實則盡可能延長了房產(chǎn)持有者持有房產(chǎn)的時間，讓那些有意早早脫手房產(chǎn)的人沒那么容易得手。

大家還記不記得曾流行一時的那句話：“不要讓李嘉誠跑了!”，現(xiàn)在，它可以被改為“不要讓業(yè)主跑了!”。如果業(yè)主都跑了，試問誰來交稅，解決目前地方政府棘手的債務(wù)問題?誰來繼續(xù)貢獻力量，撐起中國樓市的下一個周期呢?

所以我們看到2019年的首套房利率下跌了。據(jù)統(tǒng)計，在全國的35個大型城市中，2019年1月份首套房貸款平均利率為5.66%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率1.15倍，二套房貸款平均利率為6.02%，兩者都較去年有明顯回落。

這就有點“請君入甕”的意思了。

一個稅種如果想要在實質(zhì)上能增加政府的收入，那么必須要考慮稅基和稅率兩大問題。關(guān)于稅率目前坊間很多說法，尚未有定論。但是在稅基方面，有關(guān)部門的意思肯定是要把基礎(chǔ)做大，讓“房地產(chǎn)稅”這個西方國家的非主流稅收在中國成為一種主流稅。

要實現(xiàn)這個目的，就必須盡快擴大“業(yè)主”的數(shù)量，把尚未賣出的庫存盡早清空。降低貸款利率和各種房價打折無疑是有效的促銷手段。這兩種手法，自從去年以來我們已經(jīng)在樓市里看得很清楚了。

即使如此，地產(chǎn)去庫存依然“鴨梨山大”。據(jù)統(tǒng)計，全國去化周期最長的內(nèi)蒙古目前達(dá)到了7.4年，其次是東三省需要6.5年，第三則是山西需要5.9年，其中，中國三大經(jīng)濟圈的京津冀地區(qū)需要5.5年。越來越聰明的老百姓，事實上現(xiàn)在并沒有蜂擁購房。

據(jù)計算，至2019年全國住宅累計可售的量還有28.4億平方米，根據(jù)一套房子100平米計算，待售的套數(shù)就達(dá)到了2800萬套，如果不考慮2019年有新開工的項目，消化完這些庫存需要大概兩年時間。

我們從去庫存周期來推測，房產(chǎn)稅應(yīng)該不會在兩三年內(nèi)就馬上執(zhí)行。但是當(dāng)庫存周期在未來降下來以后，恐怕也就到了房地產(chǎn)稅的大錘正式落到人們頭上的時候。

房產(chǎn)是養(yǎng)老的工具還是障礙?

房地產(chǎn)稅背后其實是“一盤大棋”，最終目的是轉(zhuǎn)變地方財政的結(jié)構(gòu)。

過去地方政府的財政收入主要是依靠土地出讓，一錘子買賣創(chuàng)收。而在地產(chǎn)過度開發(fā)的今天，竭澤而漁的老方法肯定是走不通了。在這個歷史節(jié)點適時推出房地產(chǎn)稅，有利于轉(zhuǎn)變過去一錘子買賣的“不可持續(xù)發(fā)展”模式，改為稅收形式的“細(xì)水長流”模式。

名下有多套房的業(yè)主們除了能體會到“納稅光榮”的自豪感之外，在未來最真實的另一個感受就是：想買房的人越來越少。

根據(jù)人口統(tǒng)計數(shù)據(jù)，從2025年開始，中國的60后一代開始陸續(xù)進入退休期，這個趨勢將會持續(xù)10年，之后70集中進入退休期，在2045到2055年期間，80后也將集體進入退休期。

換言之，從2025年之后推30年，60、70、80后三代人都進入了退休生活，成為經(jīng)濟學(xué)意義上不具有勞動力和購房需求的“老年人”。目前這些人分布在29至59歲年齡人群當(dāng)中，他們的人數(shù)加起來占據(jù)總?cè)丝诒壤撬心挲g段最高的。

這意味著兩件事：首先，未來三十多年，中國的主要人群是數(shù)量越來越龐大的持有房屋的業(yè)主，但是對住房具有剛需的年輕人數(shù)量卻明顯數(shù)量不足，再加上房地產(chǎn)稅的抑制作用，這對房市的未來意味著什么，不言自明。

第二，社會養(yǎng)老金的問題在這段時期也會更加凸顯。原因也十分簡單：粥少僧多。這個風(fēng)險基本上是屬于“灰犀牛”，只是距今的時間比較遠(yuǎn)，但是你不能因為距離遠(yuǎn)就否認(rèn)它存在的事實。

社會養(yǎng)老金的問題，最近又在兩會被提及，養(yǎng)老金的跨地區(qū)調(diào)劑和養(yǎng)老金地區(qū)分配不足的問題在2019年已經(jīng)被提上了中央的議事日程。其實問題現(xiàn)在已經(jīng)初露端倪，而在數(shù)十年后，這個問題的風(fēng)險就勢必會更加明顯。

如果我們寄予厚望的養(yǎng)老金和房產(chǎn)在未來都出現(xiàn)了問題，那么誰來為我們的養(yǎng)老負(fù)責(zé)?誰來為我們的財富負(fù)責(zé)呢?問題的唯一答案，恐怕只有我們自己對自己負(fù)責(zé)，提早籌劃個人財務(wù)的安排。

來源:金融界網(wǎng)站

圖片來源：找項目網(wǎng)