批量效仿凱德模式的中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)商，終于有了突圍的先行者。日前，北京華聯(lián)集團(tuán)旗下華聯(lián)商業(yè)信托正式登陸新交所。北京華聯(lián)憑借過硬的公司背景，以及在零售業(yè)的大量資源，讓旗下BHG MALL有了贏在起跑線的基礎(chǔ)。

真正輕資產(chǎn)

如果十年前與新加坡嘉德集團(tuán)旗下凱德商用的合作被視為起點(diǎn)，那十年后北京華聯(lián)集團(tuán)終于實(shí)現(xiàn)了商業(yè)地產(chǎn)界真正的輕資產(chǎn)模式。

12月11日，新交所迎來了2015年首個(gè)主板上市公司，北京華聯(lián)集團(tuán)旗下商場(chǎng)以房地產(chǎn)信托形式，北京華聯(lián)商業(yè)信托(BHG Retail Reit)在新首次售股上市。該信托發(fā)售價(jià)為每股0.8新元，發(fā)售超過4.9272億股，其中供公眾認(rèn)購(gòu)的超過1.5116億股，總計(jì)約1.2億新元。

根據(jù)披露，北京華聯(lián)連同贊助商交易所掛牌的北京華聯(lián)商廈、戰(zhàn)略投資者北京華聯(lián)集團(tuán)(新)國(guó)際貿(mào)易私人有限公司(北京華聯(lián)商廈大股東)以及中國(guó)恒天集團(tuán)、中國(guó)人壽保險(xiǎn)、招商銀行資產(chǎn)管理公司以及華彬集團(tuán)和中國(guó)紅牛集團(tuán)董事長(zhǎng)嚴(yán)彬4個(gè)基石投資者共認(rèn)購(gòu)該信托69.9%股權(quán)。

值得注意的是，該信托2016年預(yù)測(cè)股息收益率為4.5%，但由于贊助商和戰(zhàn)略投資者承諾2016年將不拿股息，股息收益率增加至6.3%。北京華聯(lián)也由此向海外投資者表明對(duì)該信托的支持以及長(zhǎng)期增長(zhǎng)和發(fā)展做出承諾。

背景優(yōu)勢(shì)明顯

本次進(jìn)入華聯(lián)商業(yè)信托的5個(gè)商場(chǎng)分別為北京華聯(lián)萬柳購(gòu)物中心、合肥蒙城路購(gòu)物中心、成都空港購(gòu)物中心、大連金三角店以及西寧花園店。上述5個(gè)商場(chǎng)樓面總計(jì)26.3萬平方米，估值約28億元(6.059億新元)。根據(jù)北京華聯(lián)方面披露的信息顯示，北京華聯(lián)商廈在中國(guó)擁有及管理著29個(gè)商場(chǎng)，其中12個(gè)商場(chǎng)屬于它所擁有，并且另有14個(gè)正在發(fā)展。如果12個(gè)商場(chǎng)都注入該信托，則該信托規(guī)模可增加兩倍。

事實(shí)上，在商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)層面，北京華聯(lián)團(tuán)隊(duì)整體中規(guī)中矩，但在集團(tuán)背景與戰(zhàn)略業(yè)態(tài)布局層面，國(guó)內(nèi)鮮有地產(chǎn)商可達(dá)到“華聯(lián)標(biāo)準(zhǔn)”。北京華聯(lián)集團(tuán)超市產(chǎn)品線包括大量BHG生活超市和精品超市，門店大部分位于一線城市;位于CBD商圈的高端百貨北京SKP，一直保持全國(guó)銷售老大地位;國(guó)際咖啡連鎖巨頭Costa也是北京華聯(lián)的重要成員。

中國(guó)購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心主任郭增利表示，北京華聯(lián)的公司背景、地緣優(yōu)勢(shì)(一線城市握有的大量物業(yè))等獨(dú)特性、上市資產(chǎn)在新加坡有類似形態(tài)的項(xiàng)目等，也正是擁有這些復(fù)雜的構(gòu)成特質(zhì)，北京華聯(lián)以超出預(yù)期的速度走上了信托之路，這也讓眾多地產(chǎn)商難以效仿。僅有大悅城等為數(shù)不多的集團(tuán)能達(dá)到。

促使華聯(lián)方面更快走上輕資產(chǎn)之路，與在2005年和首次入華的新加坡凱德牽手不無關(guān)系。中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)王永平曾表示，凱德剛來中國(guó)并不了解市場(chǎng)，華聯(lián)作為參謀推薦物業(yè)。當(dāng)時(shí)雙方合作主要有三種形式，凱德收購(gòu)物業(yè)，華聯(lián)作為主力店入駐;另一種為凱德和華聯(lián)聯(lián)合收購(gòu)，但資本主要由凱德解決;另外，凱德直接向華聯(lián)購(gòu)買物業(yè)，比如安貞華聯(lián)，華聯(lián)只保留經(jīng)營(yíng)權(quán)。

走上快車道？

按照商業(yè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)看，華聯(lián)商業(yè)信托上市成功后，BHG MALL無疑通過前移起跑線，在購(gòu)物中心競(jìng)爭(zhēng)中保持優(yōu)勢(shì)。這也為BHG MALL產(chǎn)品線今后發(fā)展釋放了一定財(cái)務(wù)成本壓力。

10月，華聯(lián)商廈發(fā)布公告，以4.88元/股非公開發(fā)行約4.66億股，合計(jì)作價(jià)約22.74億元收購(gòu)上海镕尚及中信夾層合計(jì)持有的安徽華聯(lián)、青島海融、銀川華聯(lián)等5家公司的全部或部分股權(quán)。交易所涉及的標(biāo)的公司均為在建購(gòu)物中心，且位于所在地區(qū)省會(huì)或重點(diǎn)發(fā)展城市。

華聯(lián)方面指出，收購(gòu)5個(gè)項(xiàng)目的固定資產(chǎn)、土地使用權(quán)等評(píng)估值在30億元左右，且未來仍需募集配套資金18億元，繼續(xù)投入項(xiàng)目建設(shè),建設(shè)完成后各年度的折舊、攤銷金額均較大。由于5家公司尚未營(yíng)業(yè)，華聯(lián)方面缺乏當(dāng)?shù)亟?jīng)營(yíng)可供參考的項(xiàng)目，未來經(jīng)營(yíng)水平、盈利能力難以估計(jì)。

商業(yè)地產(chǎn)講究長(zhǎng)線發(fā)展，北京華聯(lián)有了好的融資渠道、財(cái)務(wù)壓力緩解后，需要更快復(fù)制成熟運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，為門店擴(kuò)張創(chuàng)造條件。同時(shí)，企業(yè)還要加速開發(fā)、收購(gòu)更多項(xiàng)目。一位資深商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)人士表示，凱德模式是背后有基金公司，基金在募集上一般會(huì)有時(shí)間要求，比如要求有多少商場(chǎng)正常運(yùn)營(yíng)、收租，這也讓凱德過去幾年一直加速收購(gòu)項(xiàng)目，即便有的項(xiàng)目有瑕疵。收購(gòu)有助于縮短周期，對(duì)于投資人而言也能在最短時(shí)間獲得最大效益。

圖片來源：找項(xiàng)目網(wǎng)