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　　小孩子最喜歡和肺活量相關(guān)的游戲，一個(gè)是吹泡泡，一個(gè)是吹氣球。

 

　　房地產(chǎn)吹的不是泡沫，是氣球。

 

　　泡泡吹出來就回不去了，只能一直吹，吹泡泡和看吹泡泡的人的心也跟著懸著，糾結(jié)在期待破和擔(dān)心破的心情中，享受著撓心的過程。而且吹泡泡不能換氣，得一口氣吹起來，中間不能停。終于吹好了，看著它在陽關(guān)下漂浮，色彩斑斕，十分耀眼，世人沉浸在這美輪美奐的泡泡世界，突然，泡泡破了，無聲無息。

 

　　氣球則不然。

 

　　首先，吹氣球是可以換氣的，吸氣，吹氣，捏住氣球口，再吸氣，再吹氣，如果氣球質(zhì)量好，這個(gè)過程可以一直循環(huán)，直到你滿意為止。氣球吹起來后，可以封口放在合適的地方慢慢欣賞，而且大多數(shù)情況下不用擔(dān)心它會(huì)突然破掉。覺得不夠完美，就解開了再吹，如果氣球質(zhì)量足夠好，也可以一直吹到足夠滿意為止。從政策角度講，自1998年開啟住房市場化改革，政策就一直在換氣，癟了可以吹起來，吹大了就適當(dāng)停停，甚至漏點(diǎn)氣出去。當(dāng)政策覺得房地產(chǎn)市場的發(fā)展已經(jīng)基本可以滿足需求的時(shí)候，這個(gè)氣球就可以被掛起來了。

 

　　其次，氣球的吹法最初是用嘴吹，后來發(fā)展到用腳吹，再后來連腳都不用了，直接用電吹。也就是吹氣球這種事情的因?yàn)楣ぞ叩陌l(fā)展而提高了效率，過去可能五分鐘才能吹起來的氣球，現(xiàn)在幾秒鐘就可以實(shí)現(xiàn)。在現(xiàn)實(shí)中，這些工具就是金融工具，最初是房地產(chǎn)信貸、公積金貸款，再后來就發(fā)展成為各種繞監(jiān)管打擦邊的“創(chuàng)新”產(chǎn)品，各類影子銀行，各類金融杠桿橫空出世，如果嘴上不掛點(diǎn)新，都不好意思和人聊天。這里面其實(shí)還有相應(yīng)的傳導(dǎo)機(jī)制，但是不展開分析了。總之，就是工具越來越強(qiáng)大了。但是，氣球不一定能頂住。

 

　　最后，氣球可以根據(jù)需要成為各種形狀，比如長出耳朵，或者凹下一處。但是泡沫不能，泡沫是一起破的，不可能一個(gè)地方高，一個(gè)地方低。不久前，一線城市的房價(jià)就長了耳朵，而遠(yuǎn)離一線城市的三四五六七八線城市的房價(jià)，就相對形成了洼地。也就是房價(jià)的漲跌，越來越差異，房地產(chǎn)市場已經(jīng)開始分化。

 

　　但是，不管怎么說，氣球和泡泡最大的區(qū)別就是氣球不是你想破想破就能破。

 

　　我很無聊的用“房地產(chǎn)泡沫”作為關(guān)鍵詞在中國知網(wǎng)上搜索相關(guān)文章，發(fā)現(xiàn)最早的相關(guān)文章可以追溯到1993年。

 

　　最早的文章是1993年2月15日發(fā)表在《中國金融》上的《調(diào)整中的日本銀行業(yè)》，文章重點(diǎn)分析了日本經(jīng)濟(jì)泡沫尤其是地產(chǎn)泡沫破滅后日本銀行業(yè)的自身調(diào)整。由此可見兩點(diǎn)，第一：現(xiàn)代金融和房地產(chǎn)在全世界范圍內(nèi)從一開始就是一對孿生兄弟。換句話說，現(xiàn)代金融本身就是一種吹氣球的手段，因?yàn)橘Y金是逐利的，而房地產(chǎn)恰恰又是利潤的高地，兩者必然形成一種循環(huán)支撐;第二：中國早在1998年住房改革之前，就已經(jīng)開始研究日本的房地產(chǎn)泡沫，并引以為戒。

 

　　1998年開始的中國住房市場化改革之后僅僅三年，也就是住房分配制度結(jié)束僅僅三年以后，“泡沫”一詞就和中國的房地產(chǎn)聯(lián)系在了一起。2001年8月，《市場報(bào)》的一篇文章就提到了“北京房地產(chǎn)泡沫”。從1998年開始到2001年，中國房地產(chǎn)投資額的同比增長率分別為14%、14%、21%、27%，從一開始，中國房地產(chǎn)就上了“雙”。“房地產(chǎn)泡沫”自此也不再陌生。

 

　　我再次無聊的用百度新聞尋找了一下“房地產(chǎn)泡沫”的相關(guān)信息，因?yàn)榘俣刃侣劯呒壦阉髯钤缈梢圆樵兊?003年的信息，所以我只能從2003年開始統(tǒng)計(jì)。

 

　　在時(shí)間欄選中起始日期，每年取首末日，點(diǎn)擊“百度一下”。

 

　　在2003年，只能搜索到14篇相關(guān)新聞，到2004年呢：

 

　　是155篇，以此方式類推，一直統(tǒng)計(jì)到2016年，關(guān)于房地產(chǎn)泡沫的新聞，從2003年的兩位數(shù)開始，第二年過百，2009年直接過兩千，2013年過萬，2016年已經(jīng)達(dá)到了2萬+。

 

　　再舉一個(gè)樣本為例，這個(gè)樣本是我的不堪回首，早在2006年，我曾經(jīng)以“不值這個(gè)價(jià)”為由果斷的拒絕了購買這個(gè)樓盤，當(dāng)年出了三環(huán)都已經(jīng)很遠(yuǎn)了，這個(gè)樓盤卻在四惠，就算在去年1月份購入，當(dāng)時(shí)價(jià)格在4萬元/平，現(xiàn)在的價(jià)格也8萬元/平。

 

　　所以，氣球不是你想破想破就能破，房地產(chǎn)不是泡沫，是個(gè)氣球。

 

　　如果把整件事情再放大。

 

　　氣球大小，核心要看兩個(gè)條件，第一是肺活量，第二是氣球質(zhì)量。肺活量越大，越有足夠的能力吹起氣球，而氣球質(zhì)量越好，則越能經(jīng)得起吹。

 

　　如果說1998年的中國經(jīng)濟(jì)，甚至房地產(chǎn)市場是一個(gè)孩子，肺活量比較小，隨著中國經(jīng)濟(jì)的高速增長，基礎(chǔ)貨幣增加，中國已經(jīng)不再是的孩子，肺活量越來越大，所以越來越有能力駕馭更大的氣球。

 

　　同時(shí)，氣球的質(zhì)量也越來越好，GDP升幅傲視全球，人民生活條件改善，可支配收入逐漸增加，消費(fèi)能力提升，投資出口雙豐收，一派欣欣向榮。

 

　　但是，肺活量和氣球質(zhì)量這兩者也是要相互配合的。良性的配合，讓氣球越來越大，也越來越漂亮。而如果兩個(gè)配合失衡，這個(gè)氣球是可以被吹破的，也是最可怕的。

 

　　就如太極的陰陽平衡，不平衡了就是中醫(yī)說的生病了。在央行的貨幣政策報(bào)告中，這個(gè)意思的表達(dá)是：守住不發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的底線。

 

　　金融工具的創(chuàng)新發(fā)展，人為的拔高了肺活量的水平，但是氣球跟不上了。因此，為什么要有“供給側(cè)改革”，就是因?yàn)闅馇虻馁|(zhì)量要提升，內(nèi)部要調(diào)整，才能支撐住經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)。舊有的簡單粗暴的擴(kuò)大增量的房地產(chǎn)發(fā)展模式走到了盡頭，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)也在面臨自身調(diào)整。

 

　　金融創(chuàng)新無序，杠桿泛濫，氣球吹的越來越快，一方面是資產(chǎn)荒，實(shí)體經(jīng)濟(jì)乏力，一方面是資金在金融系統(tǒng)中的空轉(zhuǎn)，脫實(shí)向虛，都是“虛胖”。因此，國家一定要“降杠桿”。

 

　　從去年開始，一行三會(huì)同時(shí)發(fā)力，央行將過去的差別準(zhǔn)備金動(dòng)態(tài)調(diào)整和合意貸款管理機(jī)制“升級”為“宏觀審慎評估體系”，就是可怕的MPA，同時(shí)在下半年重啟了14天和28天的逆回購，有意引導(dǎo)資金負(fù)債端期限拉長，倒逼金融機(jī)構(gòu)主動(dòng)去杠桿。證監(jiān)會(huì)發(fā)布“新八條底線”，對杠桿倍數(shù)進(jìn)行量化要求，同時(shí)針對萬能的基金子公司，也公布了史上最嚴(yán)的監(jiān)管新規(guī)，一個(gè)時(shí)代宣布結(jié)束，要知道基金子公司是中國獨(dú)有的金融機(jī)構(gòu)類型，是監(jiān)管的產(chǎn)物，也是監(jiān)管的犧牲品。

 

　　針對房地產(chǎn)，央行在去年11月要求各商業(yè)銀行要切實(shí)防止信貸等各類資金,尤其是理財(cái)資金違規(guī)進(jìn)入土地市場。除此之外，不少銀行還暫停了房地產(chǎn)開發(fā)貸的審批。10月28日，滬深交易所同時(shí)發(fā)布公函，對房企發(fā)行公司債進(jìn)行分類監(jiān)管,并明確指出“房地產(chǎn)企業(yè)的公司債募集資金不得用于購置土地”。年底，保監(jiān)會(huì)出手：規(guī)范險(xiǎn)資的不動(dòng)產(chǎn)投資行為,要求各類保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)就不動(dòng)產(chǎn)及基礎(chǔ)資產(chǎn)為不動(dòng)產(chǎn)的金融產(chǎn)品投資情況開展自查。房地產(chǎn)融資越來越難。

 

　　中國經(jīng)濟(jì)面臨轉(zhuǎn)型升級。氣球不再是過去的只能往大吹，也開始接受適當(dāng)泄氣，通過結(jié)構(gòu)性調(diào)整，來適應(yīng)新的局面，迎接新發(fā)展。退一步，是為了跳的更遠(yuǎn)。

 

　　2017年，“降杠桿”毫無懸念，“影子銀行”無處遁形。“資產(chǎn)荒”變“資金荒”，留心的話，可以發(fā)現(xiàn)政府工作報(bào)告里沒有再提“降低企業(yè)融資成本”，市場利率中樞已經(jīng)上行，很多機(jī)構(gòu)將面臨痛苦的轉(zhuǎn)型，而機(jī)會(huì)也就在其中。原有的游戲規(guī)則發(fā)生了質(zhì)變，裁判員嚴(yán)了，運(yùn)動(dòng)員不能偷懶了，觀眾們越來越聰明了。

 

　　房地產(chǎn)這個(gè)氣球，應(yīng)該也吹的差不多了，從未有中共中央政治局常委公開提出“房地產(chǎn)泡沫”這種詞匯。是時(shí)候把這個(gè)氣球封口了。

 

　　中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議定位2017年樓市的發(fā)展方向是：房子是用來住的，不是用來炒的，將綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段，抑制房地產(chǎn)泡沫，防止大起大落。

 

　　一切的一切，都是為了氣球不能破，氣球癟了可以再吹，破了就沒的玩了。

 

　　小不忍，則亂大謀。

 

　　這里向最廣大的資金交易員們致敬，這兩天你們辛苦了!你們真的承擔(dān)了太多，后面還得靠你們，的膝蓋。

 

　　來源：原自其說